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不動産投資で、減価償却は慎重に!


不動産投資の良い所は、何と言っても家賃収入ですが

銀行から借入をできる事で、自分のお金を使わず

投資ができる事も魅力です。

 

また収入が増えるだけでなく

節税が出来る事も魅力だと思います。

 

当社にお問合せを頂くお客様でも

節税をしたいから、収益物件を買いたいと

言ってくる人もおります。

 

そのような人の中で「減価償却」を

たくさん取りたい場合は注意が必要です。

 

一般的に収益物件の売買代金は

土地代金と建物代金に分けられます。

 

そのうち建物代金は減価償却できるので、買主さんが

この価格を売主さんに交渉して、大きくする場合があります。

 

確かに大きくすれば、その分だけ減価償却で

節税できますが、これをする事により

年々、帳簿上の不動産価格(簿価)が下がります。

 

するとどうなるのか?

数年後、売却する時に大変な事が起こります。

 

それは、思っていた以上に売却益が出た事になり

多額の税金を払う事になります。

 

例えば、収益物件を取得してはじめの1月1日から

5年以内の売却は短期譲渡になり、その売却益に対する

税率は約40%です。

 

また5年を超えて売却した場合は長期譲渡になり

その税率は約20%です。

 

例えば5000万円の収益物件で築30年の木造

土地代金3000万円、建物代金2000万円だった場合を考えます。

 

そうすると、減価償却は4年なので

毎年建物を500万円ずつ償却していき

4年後に建物代金はゼロになります。

 

そうすると帳簿上の不動産価格(簿価)は

土地のみの3000万円になります。

 

4年たった時に4500万円で売れたとすると

単純計算で売却価格の4500万円から簿価の

3000万円を引くので利益は1500万円です。

 

税率は約40%なので600万円の税金を払う事になり

5年以上経ってから売れば20%の300万円です。

 

実際は仲介手数料や印紙代も計算に入るので

正確ではありませんが、だいたい合っております。

 

建物代金の2000万円分を減価償却として

節税した分と、売却して払う事になるかもしれない

税金のどちらがお得でしょうか。

 

これは個人の場合であり、人によって

所得税率が5%から45%までと、かなり違うので

あくまでケースバイケースです。

 

また、基本的に売却しない方針の人には

あまり関係ない話となります。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ&富士企画まで。

 

  

 

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