中古の収益物件に、ありがちなお話。-クリスティは東京、千葉、埼玉、神奈川、群馬、栃木、茨城をはじめ、全国の収益物件、投資物件、収益不動産を扱っております。

中古の収益物件に、ありがちなお話。


当社は投資専門の不動産会社です。

しかも扱うのは築30年ぐらい経っている

中古の1棟マンションや、1棟アパートがほとんどです。

 

新築や築浅物件を扱う事は、非常に

少ない訳ですが、その理由としては

古い物件の方が利回りの高い物が多いからです。

 

利回りが高いのは良いのですが

中古の古い物件は、契約に前に物件調査をすると

いろいろと問題点が出て来るケースが多いです。

 

例えば

建てる時に居宅(一戸建)で建築申請して

実際は共同住宅(アパート)を建てている。

これは接道の間口が2メートルしかない場合に多いです。

 

地域にもよりますが、一般的に共同住宅を建てるには

接道の間口が4メートル必要な事が多く

場合によっては、条例違反状態になっております。

 

このことにより、銀行よっては違法建築とみなされ

融資が受けられない場合がありますので、注意が必要です。

 

また次のケースとして

1階部分を駐車場として建築申請して

実際は事務所や住居になっている。

 

例外はありますが、駐車場なら容積率に入りませんが

事務所や住居だと容積率に含まれその結果、容積率オーバー

の違法建築になっている場合があります。

 

あとは、これらに似ているケースですが

建てた後、屋上にプレハブ小屋を乗っけてしまったり

1階部分にもう1部屋増築していたり。

 

プレハブや増築部分を計算すると

容積オーバーの違法建築になっていたります。

もちろん容積率に収まっていれば、問題ありませんが。

 

このようなケースで、建てた時の所有者は

軽い気持ちで、やってしまったのかもしれませんが

オーバーしていると、デメリットが非常に多いです。

 

以上が中古の収益物件あるあるです。

 

上記以外にも中古の収益物件は

調査すると、いろいろ出て来ますので

ご不明な事はクリスティ&富士企画まで。

 

 

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