
店長の近藤です。
私がクリスティに入社したのは
平成19年の7月です。
このころは三井住友銀行(SMBC)の
フルローンが全盛期だったので
1億、2億のRC物件が飛ぶように売れました。
当時、フルローンが組める物件が売りに出ると
1時間以内に5,6件買付が入りました。
私も電話口で、買付を取っていました。
全国の物件の融資が出たので、時には
北陸地方まで、案内に行った事もありました。
(これは金沢駅の鼓門です)
その後、平成19年の12月に突然
SMBCはフルローンをやらなくなり
その影響をもろに受け、クリスティでも融資解約が連発しました。
そして、SMBCのあとにアパートローンの
中心になってきたのは、スルガ銀行です。
スルガ銀行は年収制限や
エリア制限があまり無かったので
金利は高いけど、非常に使いやすい銀行でした。
融資条件は変動金利4.5%
物件価格の9割融資で
期間は20年から30年でした。
この条件で私は、1都3県の
利回り12%から15%の木造アパートを
たくさん仲介しました。
しかし、いつしかスルガ銀行も年収制限が500万円以上になり
700万円以上になり、木造物件を取り扱わないなど
誰もが使える銀行ではなくなりました。
次に出てきたのが日本政策金融公庫です。
融資エリアは全国で、年収制限もなく
利回り12%以上で3000万円以下の物件であれば
だいたいフルローンが出ました。
この影響で、特に北関東や地方の物件が
売れるようになり、物件価格が高騰しました。
いわゆる平成25年以降のアベノミクスの影響です。
(以前、安倍総理の演説を聞きました)
そして数年前の「かぼちゃ馬車」の問題で
どこの銀行も、収益物件の融資に消極的になりました。
現在、収益物件の融資は非常に厳しいと
世間では言われていますが
いくつかの銀行は、まだまだ積極的に出しています。
この融資の流れをもとに
私が言える事が1つあります。
それは国道16号線の内側エリアは
融資状況の変化があっても
どこかの銀行が融資をするため、物件価格の変動が少ない。
逆に国道16号線の外側エリアは
融資状況の変化により、物件価格の変動が激しい。
かといって、内側良くて、外側が悪いと言う訳ではなく
それを踏まえて、購入するのがベストだと思います。
ちなみにエリアによって、融資は変動しますが
融資状況が変化したからと言って
入居付けの、良し悪しは変わりません。
つまり融資状況が変化しても
賃貸経営する分には、問題ありません。
さて、こんなお話しもできますので
不動産投資の事ならクリスティまで、ご相談ください。
ご希望の方は0120-11-4530まで
電話を頂くか、この下をクリックして
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