収益物件を買う前に、知っておきたい過去の融資の動向。-クリスティは東京、千葉、埼玉、神奈川、群馬、栃木、茨城をはじめ、全国の収益物件、投資物件、収益不動産を扱っております。

収益物件を買う前に、知っておきたい過去の融資の動向。


店長の近藤です。

 

私がクリスティに入社したのは

平成19年の7月です。

 

このころは三井住友銀行(SMBC)の

フルローンが全盛期だったので

1億、2億のRC物件が飛ぶように売れました。

 

当時、フルローンが組める物件が売りに出ると

1時間以内に5,6件買付が入りました。

私も電話口で、買付を取っていました。

 

全国の物件の融資が出たので、時には

北陸地方まで、案内に行った事もありました。

 

(これは金沢駅の鼓門です)

 

 

その後、平成19年の12月に突然

SMBCはフルローンをやらなくなり

その影響をもろに受け、クリスティでも融資解約が連発しました。

 

そして、SMBCのあとにアパートローンの

中心になってきたのは、スルガ銀行です。

 

スルガ銀行は年収制限や

エリア制限があまり無かったので

金利は高いけど、非常に使いやすい銀行でした。

 

融資条件は変動金利4.5%

物件価格の9割融資で

期間は20年から30年でした。

 

この条件で私は、1都3県の

利回り12%から15%の木造アパートを

たくさん仲介しました。

 

しかし、いつしかスルガ銀行も年収制限が500万円以上になり

700万円以上になり、木造物件を取り扱わないなど

誰もが使える銀行ではなくなりました。

 

次に出てきたのが日本政策金融公庫です。

 

融資エリアは全国で、年収制限もなく

利回り12%以上で3000万円以下の物件であれば

だいたいフルローンが出ました。

 

この影響で、特に北関東や地方の物件が

売れるようになり、物件価格が高騰しました。

 

いわゆる平成25年以降のアベノミクスの影響です。

 

(以前、安倍総理の演説を聞きました)

 

 

そして数年前の「かぼちゃ馬車」の問題で

どこの銀行も、収益物件の融資に消極的になりました。

 

現在、収益物件の融資は非常に厳しいと

世間では言われていますが

いくつかの銀行は、まだまだ積極的に出しています。

 

この融資の流れをもとに

私が言える事が1つあります。

 

それは国道16号線の内側エリアは

融資状況の変化があっても

どこかの銀行が融資をするため、物件価格の変動が少ない。

 

逆に国道16号線の外側エリアは

融資状況の変化により、物件価格の変動が激しい。

 

かといって、内側良くて、外側が悪いと言う訳ではなく

それを踏まえて、購入するのがベストだと思います。

 

ちなみにエリアによって、融資は変動しますが

融資状況が変化したからと言って

入居付けの、良し悪しは変わりません。

 

つまり融資状況が変化しても

賃貸経営する分には、問題ありません。

 

 

さて、こんなお話しもできますので

不動産投資の事ならクリスティまで、ご相談ください。

 

 

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